Wpisy




Dom czy mieszkanie – co wybrać?

Inwestycja w nieruchomość to dla wielu najpoważniejsze finansowe wyzwanie w życiu,
często okazuje, że należy spłacać to zobowiązanie przez długie lata. Lista czynników, które
należy wziąć pod uwagę, jest bardzo długa: otwierają ją kwestie mocno ekonomiczne, jednak
pod uwagę należy wziąć również perspektywy rozwoju rynku, poziom skomunikowania oraz
infrastruktury, sąsiedztwo czy po prostu komfort życia. Często pierwszym pytaniem, na które
musimy udzielić odpowiedzi jest to, czy wybieramy mieszkanie czy dom.

Opcje te mają swoje plusy i minusy, wiążą się także zwykle z innymi kosztami oraz
obowiązkami przy okazji utrzymania. Uzyskanie jak najpełniejszego obrazu pozwoli na
świadome podjęcie decyzji. Ta nie powinna być pochopna: to w końcu bardzo często wybór
miejsca na lwią część, a nawet na całe życie. Dlatego też skrupulatna ocena zalet i wad oraz
szczegółowe zapoznanie się z ofertą na rynku mogą uchronić nas przed pomyłką, która sama
w sobie może okazać się bardzo kosztowna, a na pewno nieprzyjemna i pełna
niepotrzebnych stresów.

Według portali internetowych zajmujących się rynkiem pierwotnym w nieruchomościach,
jeżeli zestawimy ceny domów jednorodzinnych z cenami większych mieszkań w ofercie
deweloperów, to się okaże, że bez większego problemu można znaleźć porównywalne
pozycje na osiedlach jedno- i wielorodzinnych w ramach jednej aglomeracji. Tak dzieje się
przy porównaniu ofert większych mieszkań 3 i 4-pokojowych w największych miastach z
ofertami domów jednorodzinnych zlokalizowanych niekoniecznie w bezpośrednim ich
sąsiedztwie, ale w dzielnicach nieco bardziej peryferyjnych czy okolicach podmiejskich.
Zanim zaczniemy bliżej przyglądać się ofertom dostępnym na rynku, musimy sprecyzować, co
tak naprawdę nas interesuje.

Zalety domu:
– Brak stałych kosztów: osoby zastanawiające się nad tym, czy wybrać dom czy mieszkanie,
powinny zwrócić uwagę na ponoszone regularnie koszty. W przypadku domów nie trzeba
opłacać czynszu związanego z opłatami do wspólnoty oraz kosztów administracyjnych, który
często jest dużym obciążeniem.
Pamiętać należy za to o podatku od nieruchomości płatny raz do roku, który w większości
przypadków będzie wyższy od tego, który zapłacimy za własne mieszkanie, ponieważ jest on
zależny od wielkości posiadłości oraz obszaru, na którym się ona znajduje.
– Niezależność: posiadanie własnego domu oznacza przede wszystkim niezależność –
właściciele sami mogą decydować o nieruchomości i sposobie, w jaki z niej korzystają. Nie
będą ich przy tym dotyczyć ustalenia wspólnot mieszkaniowych czy spółdzielni, które
regulują wiele kwestii w przypadku budownictwa wielorodzinnego.
– Większa przestrzeń: chociaż na rynku oczywiście nie brakuje ofert dużych mieszkań, zwykle
domy są zdecydowanie większe pod względem metrażu, a dodatkowo korzystać można nie
tylko z samego budynku, ale również działki, która jest do dyspozycji.
– Własny ogród: dużą zaletą domu jest oczywiście działka, na której jest zbudowany.
Najczęściej można wygospodarować na niej ogródek czy strefę rekreacyjną. Oczywiście
zależy to od konkretnej oferty: nie brakuje również takich, w których jej powierzchnia
ograniczona jest do minimum. Na szczęście na rynku można znaleźć oferty dostosowane do każdego. Ważnym jest, że każdy ogród może zostać zagospodarowany według uznania
właścicieli.
– Większy komfort: oczywiście dużo zależy od sąsiedztwa, ale w większości przypadków życie
w domu jednorodzinnym będzie gwarantowało dużo większą niezależność od innych osób, a
co za tym idzie prywatność oraz spokój. Nie będziemy więc słyszeć wielu uciążliwych
dźwięków, które są codziennością dla wielu osób mieszkających w blokach.

Zalety mieszkania:
– Cena zakupu: oferty sprzedaży mieszkań są bardzo zróżnicowane. Znajdziemy zarówno
drogie mieszkania na rynku pierwotnym w prestiżowych inwestycjach, jak i tańsze
nieruchomości z rynku wtórnego. Znaczny wpływ na cenę ma oczywiście standard i rozmiar:
wybierając mniejsze mieszkanie jesteśmy w stanie sporo zaoszczędzić i choć ceny metra
kwadratowego w przypadku domów nie są często wysokie, może się okazać, że właśnie
rozmiar nieruchomości decyduje o tym, że oferta nie będzie dla nas dostępna finansowo.
– Mniejsza liczba obowiązków: właściciele mieszkania wprawdzie zazwyczaj muszą płacić
czynsz, z drugiej strony jednak jego składnikiem jest również fundusz remontowy. Ten
pozwala natomiast na podział i kredytowanie kosztów związanym m.in. z remontami czy
modernizacją części wspólnych na wszystkich mieszkańców wspólnoty. W przypadku domu
nie mamy takiego zobowiązania, ale o stan techniczny nieruchomości musimy dbać sami,
ponosząc z tego tytułu kompletne koszty.
– Dobra komunikacja: duże zróżnicowanie przekłada się również na znaczną liczbę mieszkań,
które są znakomicie zlokalizowane. Bez trudu znajdziemy więc nieruchomości, które będą
położone w pobliżu przedszkoli, szkół, parków, sklepów czy punktów komunikacji miejskiej.
Domy jednorodzinne bardzo często znajdują się natomiast na obrzeżach miast lub w
mniejszych miejscowościach, co może okazać się sporym utrudnieniem i zwiększać koszty np.
dojazdu do pracy lub robienia codziennych zakupów.
– Dobra inwestycja: mieszkanie zlokalizowane w aglomeracji lub w jej pobliżu może stać się
także ciekawą inwestycją kapitału: zysk będzie można czerpać m.in. z wynajmu, a dobrze
przemyślana inwestycja pozwoli na uzyskanie zwrotu kosztów w dłuższym okresie.
W większości miast domy jednorodzinne położone są na peryferiach lub w mniejszych
miejscowościach przylegających do większych aglomeracji. Takie nieruchomości cieszą się
również bardzo dużą popularnością. Przed finalizacją warto jednak wziąć pod uwagę kilka
czynników – jednym z ważniejszych okaże się dostęp do najważniejszych miejsc i obiektów
użyteczności publicznej, takich jak sklepy, szpitale, szkoły czy inne punkty usługowe. Warto
również zwrócić uwagę na komunikację: w kryzysowym momencie może okazać się, że bez
własnego samochodu niemożliwe stanie się dotarcie do pracy czy też szkoły. W każdym
przypadku skrupulatnie należy przyjrzeć się również sąsiedztwu: wbrew pozorom nie zawsze
kupno własnego domu będzie oznaczać spokój i niezależność. Zwłaszcza w przypadku
nowych inwestycji, w których działki są położone bardzo blisko siebie.
Przymierzając się do kupna nieruchomości nie zawsze wybieramy spośród ofert dostępnych
na rynku pierwotnym i wtórnym, możliwa jest również budowa własnego domu według
przemyślanego projektu. Jej największą zaletą jest oczywiście możliwość dostosowania do
indywidualnych oczekiwań i stworzenia swojego wymarzonego miejsca do życia od podstaw.

Zarządzając optymalnie całym procesem można uzyskać również wymierne oszczędności.
Średnie koszty budowy domu nie należą jednak do niskich. Znaczny udział w wydatkach
będzie miała oczywiście sama działka. Ceny w różnych częściach Polski są mocno
zróżnicowane, jednak biorąc pod uwagę duże aglomeracje mogą okazać się one bardzo
wysokie. Koszt budowy będzie natomiast uzależniony od wielu czynników, w tym przede
wszystkim projektu, który wybierzemy. Doprowadzenie domu o powierzchni 120-150 mkw.
do stanu deweloperskiego może oznaczać nawet koszt rzędu 400 tysięcy złotych.
Najważniejsze jednak, że rynek daje swoim uczestnikom coraz to lepsze możliwości wyboru
wymarzonych czterech kątów, a dom przestał być symbolem luksusu w zestawieniu z
większym mieszkaniem w bloku. Po przeanalizowaniu wszelkich za i przeciw obydwu
rodzajów nieruchomości bez wątpienia każdy znajdzie mieszkanie, bądź dom dostosowany
do siebie i swojej rodziny. Niezależnie czy wybierzemy dom, czy też lokal w bloku
mieszkalnym, najważniejsze aby decyzja ta była skrupulatnie przemyślana.

Please follow and like us:

Izabela Prokuda

Agentka nieruchomości z zamiłowania do poznawania i pomocy ludziom. Nie ma dla niej trudnych rozmów i sytuacji bez wyjścia. Na co dzień kieruje się zasadą, że "dzień bez uśmiechu jest dniem straconym".



Flipping nieruchomości punkt po punkcie

Flipping jest jedną z najpopularniejszych form inwestowania w rynek mieszkań. Kupujesz tanio, sprzedajesz drogo – brzmi prosto, prawda? Jednak cały proces jest dużo bardziej skomplikowany i warto dobrze się do niego przygotować, aby uniknąć strat.

Czym jest flip?

Termin „flipping” został zaczerpnięty z amerykańskiego rynku nieruchomości, gdzie oznacza kupowanie nieruchomości, najczęściej po cenie niższej niż rynkowa i wymagającej gruntownego remontu, a następnie sprzedawanie ich z zyskiem. Pierwszym punktem na starcie jest posiadanie określonej ilości gotówki, która jest główną metodą finansowania tego typu inwestycji. Nie jest wykluczone posiłkowanie się kredytem bankowym, jednak przy zakupie większości „okazji” liczy się czas, a procedura kredytowa znacznie przedłuża finalizację transakcji.

Jak znaleźć nieruchomość?

Kolejnym krokiem jest wyszukiwanie odpowiedniej i rentownej nieruchomości. Ten krok jest zdecydowanie najbardziej problematyczny, ponieważ wielu inwestorów czeka na okazje i śledzi rynek na bieżąco. Chcąc oszacować potencjał inwestycji należy wziąć pod uwagę kryteria, takie jak: cena, lokalizacja, płynność (im mniejsze mieszkanie tym większa) i stan lokalu. W tym czasami długim i żmudnym procesie mogą wesprzeć nas często niedoceniane w tym biznesie agencje nieruchomości. Kto bowiem jak nie specjaliści pracujący każdego dnia na tym rynku może mieć lepszy dostęp do prawdziwych inwestycyjnych perełek?

Negocjacje i decyzyjność

Zazwyczaj na rynku nieruchomości panuje przekonanie, że cena ofertowa jest niższa od ceny transakcyjnej. Wchodząc więc we flipping warto posiadać umiejętności negocjacyjne. Często sprzedający nie mają środków na remont nieruchomości, którą otrzymali w darowiźnie lub odziedziczyli w spadku. Podczas gdy przeszły na nich wszelkie obowiązki wynikające z posiadania nieruchomości okazuje się, że przerasta ich też koszt jej utrzymania. To dobra okazja do rozmów o cenie. Jednak czy zawsze? Z własnego doświadczenia wiem, że przy zakupie okazji oprócz smykałki do biznesu liczy się szybka decyzyjność. Kupując nieruchomość oferowaną po okazyjnej cenie może się okazać, że wyprzedzi nas konkurencja. Warto więc dobrze znać ceny transakcyjne porównywalnych nieruchomości w okolicy, aby w jak najkrótszym czasie oszacować opłacalność inwestycji.

Remont

Umiejętność co raz to dokładniejszego szacowania kosztów remontu nabywana jest z czasem. Kolejne inwestycje uczą, gdzie zainwestowaliśmy za dużo środków, czego nie doszacowaliśmy kosztów oraz jaki margines błędu należy przyjąć na nieoczekiwane wydatki. Oprócz kosztów najważniejsza jest dobra, zaufana i sprawdzona ekipa remontowa, która przeprowadzi prace kompleksowo. Najczęściej nieruchomość wymagać będzie wymiany instalacji gazowej, elektrycznej, hydraulicznej, stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg i ścian. Nasi potencjalni nabywcy dużą wagę przywiązują również do wykonania, estetyki i funkcjonalności kuchni oraz łazienki. Najlepiej sprzedają nieruchomości urządzone w sposób neutralny, jednak zbyt sztampowe wykończenia nudzą nabywców i często kojarzą się im ze zbytnim pośpiechem przy wykańczaniu lokalu.

Sprzedaż z zyskiem

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie ile powinno się zarobić na flipie. Zależy to od ilości pochłoniętych środków i czasu, jak również od naszych oczekiwań. Przyjmuje się, że na jednej nieruchomości zarobimy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Sama sprzedaż, podobnie jak zakup wymagać będzie zdolności negocjacyjnych. Tutaj również możemy posiłkować się doświadczeniem agencji, które często mają już klientów oczekujących na tego typu „gotową” nieruchomość.

Zaciekawił Cię ten artykuł? Daj mi znać jakie jeszcze masz pytania odnośnie flippingu!

Please follow and like us:

Barbara Pawłowska

Współwłaścicielka biura ARTFLAT i licencjonowany pośrednik. Od 6 lat aktywnie działa na rynku trójmiejskim doradzając swoim klientom przy zakupie i sprzedaży ich nieruchomości. Prywatnie inwestuje w nieruchomości do remontu i samodzielnie projektuje nowe wnętrza.



Obecne trendy na rynku nieruchomości

W co warto inwestować? – Obecne trendy na rynku nieruchomości

Ostatnie miesiące i związane z nimi widmo globalnego kryzysu gospodarczego wzbudziło panikę wśród inwestorów. Spadki na giełdzie, rekordowo niski poziom oprocentowania lokat bankowych, czy też brak stabilności jakiejkolwiek z walut spowodowały, że większość z nich zaczęła zadawać sobie pytanie w co bezpiecznie inwestować podczas kryzysu. I chodź początkowo nie brakowało opinii, z którymi zresztą wciąż możemy się spotkać, że pandemia i jej skutki odbiją się znacznie na rynku nieruchomości, ten jednak wciąż wydaje się być jednym z najbezpieczniejszych, jak nie najbezpieczniejszym rynkiem inwestycyjnym w obecnych czasach.

Postpandemiczna rzeczywistość z pewnością wymusi jednak selektywne inwestowanie w nieruchomości. Będą segmenty które nie tylko nie ucierpią na obecnej sytuacji, ale również sporo na niej zyskają, będą i takie które dotkliwie odczują negatywne jej skutki. I chodź prognozowanie zachowania rynku nieruchomości na najbliższe miesiące jest obarczone dość dużym ryzykiem, już teraz możemy zaobserwować pewne trendy.

1) Boom na działki rekreacyjne

Nie ma obecnie na całym rynku nieruchomości w Polsce segmentu cieszącego się większym wzrostem zainteresowania niż działki rekreacyjne. Wskazują na to zarówno statystyki ruchu w internecie, jak i ilość codziennych transakcji oraz zapytań klientów o ten rodzaj nieruchomości. Obecnie obserwujemy niemal dwukrotnie większe zainteresowanie działkami rekreacyjnymi niż w maju 2019 roku. Co więcej również ceny w tym segmencie znacznie wzrosły w stosunku do mienionych lat. Powodem tego z pewnością jest potrzeba posiadania większej przestrzeni w czasach pandemii i konieczności zachowania tzw. dystansowania socjalnego. Prawdopodobnie ten trend jest jednak trendem tymczasowym, a zainteresowanie działkami rekreacyjnymi będzie stopniowo spadać wraz z postępującą normalizacją gospodarczo – społeczną.

2) Wzrost zainteresowania nieruchomościami o większym metrażu

Chodź ogólny popyt na mieszkania i domy jest jeszcze wciąż znacznie mniejszy niż na początku roku, to zdaje się wydawać, że pomału sytuacja zaczyna się stabilizować. Co ciekawe w ostatnich miesiącach mogliśmy zaobserwować wzrost zainteresowania nieruchomościami o większym metrażu, mowa tu głównie o domach powyżej 100 m2 oraz mieszkaniach powyżej 60 m2. Zaprzecza to trwającej przez ostatnie lata modzie na tzw „mieszkania kompaktowe” – czyli mieszkania o niewielkich metrażach, mieszczące jak największą ilość pokoi, nie tracąc przy tym swojej użyteczności. Powodów zaistniałej sytuacji może być wiele. Część osób podczas trwającej do niedawna koniecznej izolacji społecznej mogła stwierdzić, że dotychczasowy przestrzeń nie jest wystarczająca, co zmobilizowało ich do zmiany. Z drugiej strony zaistniała sytuacja może wynikać z faktu, iż w ostatnich miesiącach z zakupem nieruchomości wstrzymali się głównie mniej zamożni Polacy, którzy w niepewnych czasach, z obawy przed utratą dotychczasowego dochodu, jak również nie rzadko w związku z zaostrzonymi restrykcjami narzuconymi przez banki w udzielaniu kredytów hipotecznych wstrzymali się na jakiś czas z decyzją o zmianie lokum.

3) Balkon, taras, ogródek – czyli dodatkowa powierzchnia, która wpływa na atrakcyjność oferty 

Niezaprzeczalnie w ostatnich miesiącach dla nieruchomości mieszkaniowych olbrzymim atutem stała się wszelkiego rodzaju dodatkowa powierzchnia, umożliwiająca przebywanie na świeżym powietrzu bez wychodzenia z domu, czy mieszkania. Balkony, tarasy, czy przydomowe ogródki mimo iż zawsze były doceniane przez przyszłych nabywców obecnie, nie rzadko stanowią jeden z głównych czynników wpływających na decyzję o zakupie bądź wynajmie danej nieruchomości. Wszelkiego rodzaju domy szeregowe, domy w zabudowie bliźniaczej czy parterowe mieszkania z niewielkim choćby kilkudziesięciometrowym ogródkiem zdecydowanie cieszą się obecnie wzmożoną popularnością. Jest to spowodowane z pewnością potrzebą posiadania większej przestrzeni w czasach pandemii, podobnie jak ma to miejsce w związku ze wspomnianym wyżej boomem na działki rekreacyjne.

4) Luksusowe nieruchomości 

Co ciekawe jak do tej pory segment rynku premium wydaje się w niewielkim stopniu odczuwać skutki pandemii. Mowa tu o wyjątkowych nieruchomościach – apartamentach, czy biurach zlokalizowanych w doskonałych miejscach, a także nieruchomościach czymś się wyróżniających. Zapewne jest to spowodowane zarówno tym, że ludzie mają więcej wolnego czasu na poszukiwanie takich perełek, jak również chęcią zainwestowania w bezpieczny sposób środków. W obecnych czasach to właśnie luksusowe nieruchomości dla wielu inwestorów stają się bezpieczną przystanią do lokowania swojego kapitału, gwarantującą z większy i pewniejszy zysk niż inwestowanie na giełdzie czy trzymanie środków na lokatach bankowych.

5) Mieszkania i lokale usługowe na wynajem

Sektorem rynku nieruchomości, który wydaje się najbardziej dotkliwie odczuł skutki pandemii jest natomiast rynek nieruchomości na wynajem, ale i w tym przypadku sytuacja zdaje się pomału wracać do normy. W mienionych miesiącach w związku z wprowadzonym zakazem wynajmów krótkoterminowych nastąpiło bowiem uwolnienie setek lokali mieszkaniowych, które do tej pory przeznaczone były dla wynajem dla turystów na krótkie terminy. Większość tych lokali trafiła na rynek wynajmu długoterminowego, co w znacznej mierze przyczyniło się do chwilowego spadku stawek najmu. Podobna sytuacja miała miejsce przy lokalach komercyjnych, z tą różnicą, że tu znaczący wpływ na spadek stawek najmu miało uwolnienie znacznej ilości lokali w związku z problemami finansowymi najemców. I choć w obu przypadkach w wyniku znoszenia restrykcji i odmrażania gospodarki sytuacja zdaje się wracać do stanu przed pandemią decydując się na inwestycję w nieruchomość pod wynajem trzeba pamiętać, aby w odpowiedni sposób się do takiego zakupu przygotować i określić w biznesplanie tzw. poduszkę bezpieczeństwa, która pozwoli przetrwać sytuacje kryzysowe, np. chwilowy brak najemców.

6) Mieszkania kupowane na tzw. flippy- czyli mieszkania do remontu, które po modernizacji sprzedawane są z zyskiem

Dla łowców okazji czas kryzysu może okazać się również czasem sporego zysku. Choć zasadniczo ceny nieruchomości, mimo rozczarowania osób planujących zakup wciąż pozostają na niezmienionym poziomie, można znaleźć wiele ciekawych okazji w które warto inwestować. Kryzys gospodarczy, jak również często nie przemyślane inwestycje spowodowały bowiem, że nie każdy właściciel jest w stanie przetrzymać ten okres i tu nieraz można natrafić na prawdziwe perełki inwestycyjne. Oczywiście zakup każdej z nich również powinien być dokładnie przemyślany i poparty odpowiednim planem inwestycyjnym.

Reasumując choć obecnie trwający kryzys gospodarczy wywołany pandemią z pewnością odbił się również  w znacznej mierze na rynku nieruchomości, to wszystko wskazuje, że sytuacja pomału zaczyna się stabilizować. Ciężko jednoznacznie przewidzieć jak w najbliższym czasie zachowa się rynek. Mienione miesiące pozwalają jednak określić tendencje i trendy, które w widoczny sposób obecnie możemy zaobserwować. Nieruchomości niezaprzeczalnie były, są i będą najlepszym aktywem inwestycyjnym. Obecne spekulacje odnośnie tego czy ceny mieszkań spadną, a jeśli tak to o ile są całkowicie pozbawione sensu. Tu decydować będą indywidualne transakcje i czynniki,  dlatego tak istotne jest skrupulatne przygotowanie, w czym nieoceniona może okazać się pomoc odpowiedniego doradcy ds. nieruchomości, posiadającego gruntowną wiedzę i doświadczenie.

Please follow and like us:

Aleksandra Węgrzyn

Współwłaścicielka biura Artflat, od 2012 roku aktywnie związana z trójmiejskim rynkiem nieruchomości. Absolwentka wydziału prawa i administracji oraz gospodarki nieruchomościami na Uniwersytecie Gdańskim. W swojej pracy skupia się głównie na relacjach. Trzyma się zasady, że rzeczy niemożliwe nie istnieją.



Błędy przy sprzedaży nieruchomości

Dlaczego moja nieruchomość się nie sprzedaje?

Korzystna, szybka oraz przede wszystkim bezpieczna sprzedaż nieruchomości nie powinna odbywać się bez posiadania odpowiedniej wiedzy na temat oraz doświadczenia. Nietrudno jest przeoczyć bardzo ważne aspekty transakcji, co najczęściej prowadzi do wymiernych strat dla sprzedającego.

W skali całego kraju aż 10% wszystkich ogłoszeń nieruchomości na portalach internetowych pozostaje na rynku ponad 3 lata. Jest to niewątpliwie o wiele za długi okres i żaden właściciel, ani pośrednik, nie chce i nie powinien chcieć znaleźć się w takim położeniu. Żeby uniknąć podobnej sytuacji należy pamiętać o błędach, które najczęściej popełniają właściciele „zapomnianych” nieruchomości i nie pozwolić sobie i osobom zainteresowanym na powielanie ich. Błędów tego typu jest bez wątpienia wiele, jednak kilka jest szczególnie ważnych.

Pierwszym grzechem nieprzygotowanych sprzedających jest brak należytego planu sprzedaży nieruchomości. Dwa podstawowe cele sprzedającego nieruchomość to zawarcie transakcji w jak najkrótszym czasie oraz uzyskanie jak najwyższej ceny sprzedaży. Aby te cele najlepiej osiągnąć poszczególne etapy procesu sprzedaży nieruchomości muszą być wcześniej skrupulatnie zaplanowane. Działania nieprzemyślane, podejmowane pod wpływem impulsu czy też emocji oraz za namową osób, które nie posiadają odpowiedniej wiedzy i doświadczenia najczęściej oddalają od założonego celu. Trzeba pamiętać, że plan sprzedaży powinien obejmować cały proces, począwszy od momentu podjęcia decyzji o sprzedaży, poprzez kompletowanie dokumentów potrzebnych do transakcji, określenie właściwej ceny ofertowej nieruchomości, staranne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, stworzenie czytelnej i klarownej oferty sprzedaży, promowanie oferty na rynku, prezentowanie nieruchomości potencjalnym nabywcom, negocjacje elementów transakcji, zawarcie umowy sprzedaży, aż po czynności związane z przekazaniem kluczy kupującym. Tylko doświadczeni pośrednicy dysponują odpowiednią wiedzą i doświadczeniem, co powoduje, że potrafią przewidzieć co stanie się po każdym ich kroku.

Przyjęcie niewłaściwej, zazwyczaj przeszacowanej ceny ofertowej nieruchomości jest jednym z
najczęściej popełnianych błędów przez niedoświadczonych pośredników i osoby próbujące samodzielnie sprzedać swoją nieruchomość, które nieświadomie podchodzą do ceny bardzo emocjonalnie. Przekonanie o niepowtarzalności mieszkania i jego wyjątkowości to częsty problem, z którym muszą zderzać się pośrednicy uzgadniając właściwą cenę ofertową ze sprzedającymi. Właściciele windują wartość pozostawionych stałych elementów mieszkania uważając, że podwyższają one znacząco wartość mieszkania. Jednak większość kupujących i tak planuje remont w nabywanych lokalach i w takiej sytuacji wszelkie tego typu argumenty stają się bezwartościowe. Za wysoka cena już na starcie znacznie ograniczy liczbę potencjalnych nabywców oraz sprawi, że nieruchomości o podobnych parametrach wystawione zyskają na atrakcyjności kosztem naszej oferty. Skutki tego będą widoczne i odczuwalne. Nieruchomość taka albo nie zostanie sprzedana,  albo w najlepszym wypadku proces sprzedaży będzie wyczerpująco długi.

Częstym i łatwym do uniknięcia błędem sprzedających jest podejmowanie współpracy z kilkoma,
a w skrajnych przypadkach kilkunastoma biurami pośredniczącymi w sprzedaży nieruchomości. Decyzje te podejmowane z założeniem, iż zdaniem wielu im więcej biur posiada w swojej ofercie nieruchomość, tym więcej będzie potencjalnych kupujących i do transakcji dojdzie szybciej. Zazwyczaj jest jednak zupełnie odwrotnie. W przypadku współpracy z dużą liczbą nieruchomości poważnym problemem jest bałagan powstały w otoczeniu oferty.  Ogłoszenia różnych biur powielają się na tych samych portalach internetowych, często mają inną cenę ofertową, co spowodowane jest inną prowizją dla biur. Tego typu oferta staje się zupełnie niewiarygodna dla poszukujących. Najlepszym i najbardziej efektywnym rozwiązaniem jest podjęcie współpracy z jednym biurem na zasadach „wyłączności”. Znalezienie renomowanego biura, które przygotuje odpowiednio ofertę i przypilnuje najważniejszych kwestii jest kluczowe. Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności niesie za sobą dodatkowe obowiązki dla pośrednika. Często sprzedający boją się wiązać umową tego typu, ponieważ nazwa niesie ze sobą złe skojarzenia. Jednak należy pamiętać, że z większości innych usług często korzystamy na zasadach wyłączności. Mamy jednego księgowego, jednego fryzjera czy zaufanego prawnika. Podobne podejście do sprawy agenta pośredniczącego w sprzedaży nieruchomości przyniesie wiele profitów i zapewni komfortową sprzedaż.

Bardzo poważnym błędem jest ukrywanie przez sprzedających istotnych kwestii na temat oferowanej nieruchomości. Zatajone informacje najczęściej dotyczą stanu prawnego, technicznego czy też bardzo ważnej historii oferowanego dobra. Trzeba pamiętać, że szczegóły te prędzej czy później wyjdą na jaw, a poza utratą zaufania i wycofania się kupujących z transakcji może się to wiązać z konsekwencjami zarówno finansowymi, jak i karnymi. Być może ujawnienie wad nieruchomości nie przyspieszy jej sprzedaży, ale pozwoli uniknąć kłopotów w przyszłości, kiedy będzie już za późno. Nie warto ryzykować posądzenia o oszustwo, przekażmy więc pośrednikowi i kontrahentom wszystkie posiadane przez nas dokumenty i informacje, jeśli nawet wydają się nam mało istotne. Dobry pośrednik posiadając wyczerpujące informacje od właścicieli nieruchomości może sprawnie pomóc z wyjściem z trudnej sytuacji. Często nauczeni doświadczeniem w sprzedaży zaproponują rozwiązanie, o którym właściciele nie mogli mieć nawet pojęcia.

Częste zmiany ceny, bez względu na to, czy jest to zmiana na wyższą czy na niższą jest kolejnym
rażącym błędem. Niedoświadczeni pośrednicy i osoby prywatne, samodzielnie sprzedające własną posiadłość, reagują nagle i emocjonalnie na zainteresowanie ze strony kupujących bądź jego brak. Podniesienie ceny w momencie wzmożonego zainteresowania ofertą oraz nagłe obniżenie ceny, gdy od tygodnia nie było w jej sprawie telefonów może doprowadzić do spadku wiarygodności oferty, ze względu na panujące wokół niej zamieszanie. Oczywiście systematyczne aktualizowanie oferty oraz czujność w stosunku do sytuacji na rynku jest jak najbardziej wskazana, jednak każde działanie musi być w 100% przemyślane. Skutkiem pochopnych decyzji może być przede wszystkim wycofanie się kontrahentów, którzy byli szczerze zainteresowani zakupem ze względu na niekorzystne dla nich zmiany. Takie działania mogą sprawić, że kupujący poczują, iż są po prostu naciągani. Ofertę najlepiej aktualizować, tylko wtedy, gdy widzimy ku temu poważne przesłanki. Zbyt częste zmiany nie przyniosą oczekiwanych rezultatów. Nie należy też zmieniać warunków wobec klientów, którzy decydują się na zakup tuż po tym jak się o tym dowiemy.

Kolejnym rażącym błędem jest niewystarczająca promocja oferty. Słaba reklama spowoduje wydłużenie procesu sprzedaży. Spora część klientów, którzy być może byliby zainteresowani ofertą nigdy się o niej nie dowie, tym samym znacznie spadnie prawdopodobieństwo osiągnięcia satysfakcjonującej ceny. W przypadku „trudnych” do sprzedania nieruchomości może oznaczać to nawet brak szans na sfinalizowanie transakcji. Warto podjąć współpracę z biurem nieruchomości, które dysponuje dużą bazą portali, na jakich publikuje oferty. Zagwarantuje to dotarcie do szerokiego grona odbiorców, co przełoży się na większe możliwości sprzedażowe. Co więcej, oferta zostanie przedstawiona licznej bazie klientów poszukujących nieruchomości. Tym sposobem przerzucimy koszty reklamy oferty na biuro nieruchomości, któremu zapłacimy dopiero po osiągnięciu naszego celu w postaci sprzedaży nieruchomości.

Na koniec należy pamiętać również o należytym przygotowaniu  nieruchomości do sprzedaży.
Zarówno w codziennym życiu, jak i właśnie przy sprzedaży nieruchomości, najważniejsze jest pierwsze wrażenie. Mieszkanie z bardzo brudnymi oknami, ścianami wymagającymi poważnego odnowienia, w którym znajduje się mnóstwo niepotrzebnych przedmiotów i bałaganu z pewnością nie zachęci potencjalnych nabywców do zakupu. Prezentowanie nieruchomości, która nie jest przygotowana do sprzedaży może znacznie wydłużyć sprzedaż oraz spowodować uzyskanie niższej ceny transakcyjnej. Przed rozpoczęciem promowania nieruchomości w internecie, jak również prezentowania oglądającym warto zastanowić się nad tym, czy jej wygląd zachęci do zakupu. Koniecznym jest, przed rozpoczęciem sprzedaży, dokładne posprzątanie nieruchomości. Nierzadko, wygląd nieruchomości może znacznie poprawić pomalowanie ścian na jaśniejszy kolor oraz usunięcie części zbędnego wyposażenia. Można również pomyśleć o tak zwanym Home Staging’u, czyli profesjonalny przygotowaniu nieruchomości na sprzedaż. Trend ten pochodzi ze Stanów Zjednoczonych i pomaga w zachwyceniu oglądających. W profesjonalnym przygotowaniu tego zabiegu nieocenioną może okazać się pomoc właściwego pośrednika.

Można mówić również o wielu innych „grzechach” popełnianych podczas sprzedaży nieruchomości. Nierozwiązane rodzinne spory w przypadku sprzedaży przez wielu spadkobierców potrafią zablokować transakcję nawet na lata, wrogie nastawienie właściciela do negocjacji i bliższych kontaktów z potencjalnymi kupującymi może odstraszyć wszystkich zainteresowanych, a odważne aranżacje i niecodzienne dodatki bez wątpienia wydłużą czas potrzebny na znalezienie amatora. Niewątpliwie ciężko przypilnować wszystkiego w natłoku codziennych obowiązków. Z pomocą jednak może przyjść dobrze przygotowany agent, który wszystkiego sam dopilnuje i podsunie wiele wartościowych pomysłów, które przyniosą wymierne zyski. Taka pomoc może okazać się nieoceniona, a zapłacić za usługi należy dopiero po sfinalizowaniu sprzedaży. Ponadto bardzo często profesjonalista jest w stanie sprzedać nieruchomość drożej, aniżeli osoba prywatna, więc jego wynagrodzenie zostanie pokryte z zysku.

Please follow and like us:

Izabela Prokuda

Agentka nieruchomości z zamiłowania do poznawania i pomocy ludziom. Nie ma dla niej trudnych rozmów i sytuacji bez wyjścia. Na co dzień kieruje się zasadą, że "dzień bez uśmiechu jest dniem straconym".



Mieszkanie nowe czy używane? Plusy i minusy

Mieszkanie nowe czy używane? Plusy i minusy każdego z nich.

Nieważne czy wcześniej wynajmowałeś mieszkanie, mieszkałeś z rodzicami czy też posiadałeś własne, które przestało spełniać Twoje potrzeby, zakup nowego mieszkania to dla większości Polaków jedna z najpoważniejszych i najbardziej kosztownych decyzji w życiu. Często swoich “czterech kątów” szukamy na całe życie, dlatego tak ważne jest przemyślenie wielu kwestii związanych z tą inwestycją.  Istotnym pytaniem, na które trzeba sobie odpowiedzieć, jest to czy wybrać mieszkanie z rynku wtórnego, czy też pierwotnego. Każda z tych opcji ma niewątpliwie swoje wady i zalety, każda też pasuje bardziej lub mniej do określonych grup osób, ich przyzwyczajeń i standardów. Ważne, aby znać je wszystkie, aby podjąć jak najbardziej świadomą decyzję.

Mieszkania z rynku wtórnego – plusy

Mieszkania z rynku wtórnego to takie, które wcześniej były używane przez innych właścicieli, tzw. „mieszkania z drugiej ręki. W tym przypadku przeglądając oferty można trafić na te nadające się do kapitalnego remontu, jak również piękne apartamenty wykończone najwyższej jakości materiałami, pozwalające bez dodatkowych kosztów wprowadzić się w bardzo szybkim tempie.

Wybierając mieszkanie z rynku wtórnego spotykamy się już na samym początku z ogromną zaletą, czyli bardzo dużą różnorodnością ofert. W zależności od budżetu jakim dysponujemy możemy przebierać w ogłoszeniach w wymarzonej lokalizacji, dogodnym metrażu oraz standardzie. Na rynku wtórnym możemy zdecydować się na mieszkanie w nowoczesnych apartamentowcach, wielkiej płycie czy też przedwojennych kamienicach. Możemy spełnić swoje marzenie i kupić nieruchomość o niepowtarzalnym charakterze i klimacie nie do odtworzenia.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym zawsze dotyczy nieruchomości już istniejących, dlatego kupujemy coś czego jesteśmy pewni i posiadamy zadowalającą ilość informacji o samym mieszkaniu, ale również sąsiedztwie i okolicy.

Istotnym dodatkiem do wybranego mieszkania jest otoczenie, które zostało przez lata dobrze i praktycznie ukształtowane. Mieszkania używane często zlokalizowane są w dzielnicach, które mają bardzo dobrze rozwinięte zaplecze usługowo-handlowe, a ponadto są doskonale skomunikowane z resztą miasta.
Jeżeli wybierzemy mieszkanie, które jest zadbane i nie wymaga remontu, atutem staje się możliwość natychmiastowego wprowadzenia się. Drobne poprawki kosmetyczne oraz kupno dodatków może nastąpić już w momencie zamieszkania.

Mieszkania z drugiej ręki są też zazwyczaj tańsze. Ceny są niższe nawet o 10% w porównaniu do mieszkań z rynku pierwotnego. Ponadto kupując mieszkanie używane często mamy możliwość negocjacji ceny.

Mieszkania z rynku wtórnego – minusy

Zakup mieszkania na rynku wtórnym, ma jednak i swoje wady, o których trzeba pamiętać rozważając tą opcję. Istotny jest fakt, że kupując mieszkanie tzw. „ gotowe do wejścia” trzeba zaakceptować sposób oraz standard wykończenia w nim zastany. Wiąże się to z tym, że ciężko jest znaleźć nieruchomość, która idealnie będzie pokrywała się z naszymi marzeniami, ponieważ została wykończona przez kogoś zupełnie innego. Najczęściej więc, wybieramy mieszkanie najbliższe naszym ideałom, idąc na ustępstwa i rezygnując z ważnych dla nas elementów. Część rzeczy pozostawimy takie jakie zastaniemy w kupionym przez nas mieszkaniu, jednak niektóre będzie trzeba wymienić, co wygeneruje dodatkowe koszty. Przy mieszkaniach wykończonych skutkuje to tym, że płacimy dwukrotnie za niektóre rzeczy, tym bardziej jeżeli jest to element sprawny i taki, który właściciele uwzględnili w cenie, a my będziemy chcieli koniecznie go wymienić.

Jeżeli zdecydujemy się na mieszkanie wymagające remontu, ogromnym minusem nieruchomości używanej może stać się jego koszt. Nigdy nie jesteśmy pewni ile czasu i pieniędzy pochłonie nam takie przedsięwzięcie. Często należy zmienić instalacje elektryczne, gazowe, wodociągowe, ogrzewania. Do tego trzeba dodatkowo zapłacić za usunięcie starego wyposażenia oraz jego wywóz.

Wybierając mieszkanie w starszym budynku musimy liczyć się zazwyczaj z gorszym standardem wykonania. Mógł być on zbudowany przy wykorzystaniu starszych technologii, co wiąże się z problemami z ociepleniem, windą, kanalizacją czy też ogrzewaniem.

Mieszkania w starym budownictwie często też obciążone są dużo wyższymi kosztami czynszu. Koszty związane z modernizacją czy niezbędnymi naprawami w budynku zwykle spadają na właścicieli mieszkań z rynku wtórnego w formie wydatków na fundusz remontowy.

Dodatkowym minusem może okazać się konieczność zapłacenia PCC, jeżeli kupujemy nieruchomość od osoby prywatnej. Jest to podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny transakcyjnej mieszkania. W momencie zakupu opłata tego podatku staje się naszym obowiązkiem i zawsze w przypadku transakcji kupna nieruchomości obowiązek uregulowania go leży po stronie kupującego.

Mieszkania z rynku pierwotnego – plusy

Na rynku pierwotnym znajdujemy jedynie mieszkania nowe, wcześniej nie używane. Tego typu nieruchomości zazwyczaj powstają na skutek inwestycji dewelopera, który jest jedną ze stron transakcji. Jeśli deweloper odprowadza podatek VAT w wysokości 23% osoby kupujące zwolnione są z płacenia podatku PCC, co powoduje oszczędność.

Decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym do wyboru mamy szeroki wachlarz terminów wydania. Jeśli nie goni nas czas możemy kupić mieszkanie na etapie tzw. „dziury w ziemi” i cierpliwie czekać na nasze wymarzone gniazdko. Możemy też skorzystać z dodatkowych usług oferowanych przez dewelopera, takich jak np. wykończenie mieszkania „pod klucz”. Ponadto deweloper obecnie ma obowiązek udzielić gwarancję na okres 5 lat, co jest znacznie dłuższym okresem, niż rękojmia przy okazji nieruchomości z rynku wtórnego.

Wybierając mieszkanie w nowo powstałym budynku mamy gwarancję nowoczesnego wyglądu oraz estetyki inwestycji. Często projektowane są przez znanych architektów i z dbałością o detale. Wiąże się to z tym, że przez dłuższy czas nie będzie trzeba ponosić dodatkowych kosztów związanych z modernizacją budynku oraz części wspólnych. Ponadto spójna i nowoczesna architektura całego osiedla jest niezwykle funkcjonalna i miła dla oka. Najczęściej mamy też dostęp do części wspólnych, które stają się coraz bardziej atrakcyjne, a wcześniej zupełnie nie przykładano do nich wagi. W zależności od inwestycji mamy dostęp do zamkniętych placów zabaw, parków, boisk sportowych, siłowni na powietrzy, a nawet basenów, kompleksu saun i siłowni w budynku czy też pokoi gier i zabaw.

Zazwyczaj też nowe mieszkania są tańsze w utrzymaniu. Dzieje się tak przez użycie na etapie budowy nowoczesnych, energooszczędnych materiałów i rozwiązań.

Nasze życie ułatwią też rozwiązania, które w przeszłości nie były popularne. Są to np. bezawaryjne windy, komórki lokatorskie czy podziemne miejsca postojowe i garażowe, które są niezwykle pożądane, szczególnie w dużych miastach, gdzie zazwyczaj brakuje miejsc postojowych naziemnych.

Zupełnie nowe mieszkanie w stanie deweloperskim daje nam nieograniczone możliwości aranżacji i wykończenia nieruchomości. Deweloper daje nam często ogromny wybór na poziomie budowy, np. styl stolarki okiennej, czy wykończenia tarasów i balkonów. Skutkuje to tym, że nie ponosząc kosztów drogiej wymiany różnego typu instalacji możemy skupić się na urządzaniu wnętrza w 100% pod siebie, zgodnie z naszymi upodobaniami i potrzebami. Nowe mieszkania mają też najczęściej garderoby lub spiżarnie co jest dodatkiem do funkcjonalności.

Mieszkania z rynku pierwotnego – minusy

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym, tak jak wszystko, ma również swoje wady. Czas oczekiwania jest istotnym minusem kupna tego typu nieruchomości. Jeśli zdecydujemy się na kupno na samym początku inwestycji, czas oczekiwania może być bardzo długi. Często prace dewelopera trwają 2 lata, a następnie czekają nas własne prace wykończeniowe, który mogą potrwać nawet rok. Czekając natomiast z zakupem do końca inwestycji może okazać się, że wybór mieszkań jest bardzo ograniczony.

Wykończenie nowego mieszkania często również staje się dla nas wyzwaniem. Ceny zarówno materiałów, jak i usług stają się coraz wyższe. Ponadto niezwykle ciężko jest znaleźć odpowiednią i sprawdzoną ekipę remontową, której będziemy mogli powierzyć tak ważne zadanie. Sprawdzeni fachowcy zazwyczaj mają bardzo napięte grafiki, a co za tym idzie, my musimy czekać i termin wprowadzenia do mieszkania staje się coraz bardziej odległy. Wszystko to dokłada nam wielu stresów w codziennym życiu, a należy pamiętać, że oprócz tego mamy również inne zajęcia i obowiązki, takie jak praca czy rodzina.

Zazwyczaj wiemy co nam się podoba, jednak wiele osób ma problem z aranżacją i wykończeniem mieszkania w sposób jak najbardziej funkcjonalny, z racji tego, że na co dzień nie jest to naszym zadaniem i zmartwieniem. Co prawda, możemy wtedy skorzystać z profesjonalnej pomocy architekta, ale tylko w momencie kiedy dysponujemy dodatkową gotówką, którą możemy przeznaczyć na ten cel. Usługi tego rodzaju są zazwyczaj bardzo kosztowne. Istnieje też ryzyko, że nasze wizje nie będą spójne z pomysłami architekta, co dołoży nam niepotrzebnych stresów.

Nowe inwestycje są często ryzykowne. Deweloperzy zazwyczaj inwestują na ogromną skalę, dlatego istnieje niebezpieczeństwo bankructwa lub po prostu oszustwa, szczególnie jeżeli decydujemy się na zakup we wczesnej fazie budowy. Nieuczciwi, czy też mało rzetelni ludzie oraz firmy istnieją na każdym dostępnym rynku, dlatego dla własnego bezpieczeństwa musimy poświęcić trochę czasu i uwagi na to, aby znaleźć opinie na temat danego dewelopera oraz zapoznać się z jego wcześniejszymi inwestycjami. Obecnie w Polsce obowiązuje Ustawa Deweloperska (z dnia z dnia 16 września 2011 roku), której celem jest ochrona nabywców lokali mieszkalnych. Dzięki jej zapisom pieniądze wpłacane przez kupujących są lepiej chronione. Każdy inwestor ma obowiązek założenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który trafiają środki i nie może on nimi dowolnie dysponować. Poza tym ustawa deweloperska zobowiązuje deweloperów do umieszczania w prospekcie informacyjnym terminu granicznego, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości. Jeśli tego nie uczyni, kupujący ma prawo do natychmiastowego odstąpienia od umowy. Ustawa ta minimalizuje ryzyko wiązane z utratą przez nas pieniędzy czy też z ogromnymi opóźnieniami budowy, jednak sytuacje, w których deweloper stanie się niewypłacalny lub będzie nagminnie opóźniał oddanie lokali są niewątpliwie bardzo stresujące i mogą spowodować niepotrzebny dyskomfort i nerwy.

Bardzo wiele nowych inwestycji powstaje obecnie w znacznej odległości od centrum miasta. Wiąże się to z problematycznym dojazdem, który może być dodatkowo utrudniony przez niedopracowaną jeszcze komunikację miejską w tym rejonie. Ponadto nowe osiedla nie są jeszcze wyposażone w infrastrukturę użytkową, szkoły, przedszkola czy przychodnie. Oba te aspekty mogą być poważnym problemem, szczególnie dla osób starszych lub niezmotoryzowanych.

Nigdy nie mamy też pewności jak ostatecznie będzie wyglądała okolica. Czy w sąsiedztwie zostaną tereny zielone, czy może powstaną kolejne osiedla, centra handlowe, a może duże hale produkcyjne i obiekty sportowe. Warto przed zakupem zapoznać się z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Podsumowanie

Rynek pierwotny i wtórny doskonale się uzupełniają. Oba mają swoje wady i zalety, jednak dla każdego kupującego co innego jest istotne, dlatego zawsze warto zapoznać się z każdym aspektem. Od indywidualnych preferencji każdego z nas zależy, która nieruchomość zaspokoi lepiej potrzeby mieszkaniowe. Każda opcja wymusza swego rodzaju wyrzeczenia i jest w pewien sposób niekorzystna, tak jak i każda daje ogrom możliwości i pożądanych udogodnień. W tym wypadku ratuje nas tylko skrupulatna analiza i świadomość podjętej decyzji.

Please follow and like us:

Izabela Prokuda

Agentka nieruchomości z zamiłowania do poznawania i pomocy ludziom. Nie ma dla niej trudnych rozmów i sytuacji bez wyjścia. Na co dzień kieruje się zasadą, że "dzień bez uśmiechu jest dniem straconym".