Wpisy




Zakup z rynku pierwotnego

Na rynku pierwotnym oferowane są lokale w inwestycjach zakończonych, jak i takie, których planowane oddanie do użytkowania jest za kilka lub nawet kilkanaście miesięcy. Deweloperzy zaczynają sprzedaż na wczesnym etapie budowy, nawet na etapie tzw.”dziury w ziemi”. W tym momencie wybór dostępnych lokali jest duży, a i ceny często są korzystniejsze. W miarę upływu czasu dostępność ich się zmniejsza, a w pierwszej kolejności schodzą najbardziej atrakcyjne pozycje. Łatwiej też negocjować warunki zakupu lokalu we wcześniejszej fazie budowy.

Myśląc o zakupie mieszkania, którego jeszcze nie ma musimy wykazać się nie tylko wyobraźnią przestrzenną, ale przede wszystkim dokładnie sprawdzić wiarygodność dewelopera. Różne są też regulacje prawne dla nieruchomości już oddanych do użytku oraz tych, których budowa trwa.

Jak wygląda procedura zakupu ?

Pierwszym krokiem jest umowa rezerwacyjna i wpłata zaliczki. Deweloper zgodnie z umową rezerwuje dla nas wybrany lokal na kilka tygodni. W tym czasie można rozpocząć procedurę kredytową.

Kolejny krok to podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. W tej umowie znajdują się zobowiązania dewelopera do wybudowania mieszkania i przeniesienia jego własności na Kupującego w określonym terminie, a także wszystkie istotne warunki związane z zakupem mieszkania, w tym harmonogram wpłat.

Po oddaniu lokalu do użytkowania sporządzana jest umowa sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz składany jest wniosek o założenie księgi wieczystej.

Po protokole przekazania kluczy możemy rozpocząć prace wykończeniowe.

Nowe mieszkania mają wiele zalet. Znajdują się na ogół na zamkniętych posesjach, z rekreacyjną częścią zieloną i miejscami postojowymi na wyłączność mieszkańców. Na wczesnym etapie inwestycji będziemy mogli wprowadzać zmiany aranżacyjne i dopasować układ mieszkania pod swoje potrzeby. Wykończenie mieszkania od podstaw leży po stronie nabywcy, więc urządzi się dokładnie tak jak tego chce.

Widzimy też wady wyboru rynku pierwotnego. Należą do nich głównie: częste opóźnienia w oddaniu lokali do użytkowania, lokalizacje oddalone od centrum, czy lokalizacje centralne w bardzo wysokich cenach.

Podsumowując, przy wyborze nieruchomości od dewelopera należy z pomocą profesjonalisty sprawdzić wiarygodność inwestora oraz wziąć pod uwagę możliwe opóźnienia w odbiorach budynków. Nieruchomości z rynku pierwotnego to jednak wielkie możliwości aranżacyjne, a budynki w modernistycznym stylu dłużej pozostaną „jak nowe”.

Please follow and like us:

Barbara Pawłowska

Współwłaścicielka biura ARTFLAT i licencjonowany pośrednik. Od 6 lat aktywnie działa na rynku trójmiejskim doradzając swoim klientom przy zakupie i sprzedaży ich nieruchomości. Prywatnie inwestuje w nieruchomości do remontu i samodzielnie projektuje nowe wnętrza.



Mieszkanie nowe czy używane? Plusy i minusy

Mieszkanie nowe czy używane? Plusy i minusy każdego z nich.

Nieważne czy wcześniej wynajmowałeś mieszkanie, mieszkałeś z rodzicami czy też posiadałeś własne, które przestało spełniać Twoje potrzeby, zakup nowego mieszkania to dla większości Polaków jedna z najpoważniejszych i najbardziej kosztownych decyzji w życiu. Często swoich “czterech kątów” szukamy na całe życie, dlatego tak ważne jest przemyślenie wielu kwestii związanych z tą inwestycją.  Istotnym pytaniem, na które trzeba sobie odpowiedzieć, jest to czy wybrać mieszkanie z rynku wtórnego, czy też pierwotnego. Każda z tych opcji ma niewątpliwie swoje wady i zalety, każda też pasuje bardziej lub mniej do określonych grup osób, ich przyzwyczajeń i standardów. Ważne, aby znać je wszystkie, aby podjąć jak najbardziej świadomą decyzję.

Mieszkania z rynku wtórnego – plusy

Mieszkania z rynku wtórnego to takie, które wcześniej były używane przez innych właścicieli, tzw. „mieszkania z drugiej ręki. W tym przypadku przeglądając oferty można trafić na te nadające się do kapitalnego remontu, jak również piękne apartamenty wykończone najwyższej jakości materiałami, pozwalające bez dodatkowych kosztów wprowadzić się w bardzo szybkim tempie.

Wybierając mieszkanie z rynku wtórnego spotykamy się już na samym początku z ogromną zaletą, czyli bardzo dużą różnorodnością ofert. W zależności od budżetu jakim dysponujemy możemy przebierać w ogłoszeniach w wymarzonej lokalizacji, dogodnym metrażu oraz standardzie. Na rynku wtórnym możemy zdecydować się na mieszkanie w nowoczesnych apartamentowcach, wielkiej płycie czy też przedwojennych kamienicach. Możemy spełnić swoje marzenie i kupić nieruchomość o niepowtarzalnym charakterze i klimacie nie do odtworzenia.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym zawsze dotyczy nieruchomości już istniejących, dlatego kupujemy coś czego jesteśmy pewni i posiadamy zadowalającą ilość informacji o samym mieszkaniu, ale również sąsiedztwie i okolicy.

Istotnym dodatkiem do wybranego mieszkania jest otoczenie, które zostało przez lata dobrze i praktycznie ukształtowane. Mieszkania używane często zlokalizowane są w dzielnicach, które mają bardzo dobrze rozwinięte zaplecze usługowo-handlowe, a ponadto są doskonale skomunikowane z resztą miasta.
Jeżeli wybierzemy mieszkanie, które jest zadbane i nie wymaga remontu, atutem staje się możliwość natychmiastowego wprowadzenia się. Drobne poprawki kosmetyczne oraz kupno dodatków może nastąpić już w momencie zamieszkania.

Mieszkania z drugiej ręki są też zazwyczaj tańsze. Ceny są niższe nawet o 10% w porównaniu do mieszkań z rynku pierwotnego. Ponadto kupując mieszkanie używane często mamy możliwość negocjacji ceny.

Mieszkania z rynku wtórnego – minusy

Zakup mieszkania na rynku wtórnym, ma jednak i swoje wady, o których trzeba pamiętać rozważając tą opcję. Istotny jest fakt, że kupując mieszkanie tzw. „ gotowe do wejścia” trzeba zaakceptować sposób oraz standard wykończenia w nim zastany. Wiąże się to z tym, że ciężko jest znaleźć nieruchomość, która idealnie będzie pokrywała się z naszymi marzeniami, ponieważ została wykończona przez kogoś zupełnie innego. Najczęściej więc, wybieramy mieszkanie najbliższe naszym ideałom, idąc na ustępstwa i rezygnując z ważnych dla nas elementów. Część rzeczy pozostawimy takie jakie zastaniemy w kupionym przez nas mieszkaniu, jednak niektóre będzie trzeba wymienić, co wygeneruje dodatkowe koszty. Przy mieszkaniach wykończonych skutkuje to tym, że płacimy dwukrotnie za niektóre rzeczy, tym bardziej jeżeli jest to element sprawny i taki, który właściciele uwzględnili w cenie, a my będziemy chcieli koniecznie go wymienić.

Jeżeli zdecydujemy się na mieszkanie wymagające remontu, ogromnym minusem nieruchomości używanej może stać się jego koszt. Nigdy nie jesteśmy pewni ile czasu i pieniędzy pochłonie nam takie przedsięwzięcie. Często należy zmienić instalacje elektryczne, gazowe, wodociągowe, ogrzewania. Do tego trzeba dodatkowo zapłacić za usunięcie starego wyposażenia oraz jego wywóz.

Wybierając mieszkanie w starszym budynku musimy liczyć się zazwyczaj z gorszym standardem wykonania. Mógł być on zbudowany przy wykorzystaniu starszych technologii, co wiąże się z problemami z ociepleniem, windą, kanalizacją czy też ogrzewaniem.

Mieszkania w starym budownictwie często też obciążone są dużo wyższymi kosztami czynszu. Koszty związane z modernizacją czy niezbędnymi naprawami w budynku zwykle spadają na właścicieli mieszkań z rynku wtórnego w formie wydatków na fundusz remontowy.

Dodatkowym minusem może okazać się konieczność zapłacenia PCC, jeżeli kupujemy nieruchomość od osoby prywatnej. Jest to podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny transakcyjnej mieszkania. W momencie zakupu opłata tego podatku staje się naszym obowiązkiem i zawsze w przypadku transakcji kupna nieruchomości obowiązek uregulowania go leży po stronie kupującego.

Mieszkania z rynku pierwotnego – plusy

Na rynku pierwotnym znajdujemy jedynie mieszkania nowe, wcześniej nie używane. Tego typu nieruchomości zazwyczaj powstają na skutek inwestycji dewelopera, który jest jedną ze stron transakcji. Jeśli deweloper odprowadza podatek VAT w wysokości 23% osoby kupujące zwolnione są z płacenia podatku PCC, co powoduje oszczędność.

Decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym do wyboru mamy szeroki wachlarz terminów wydania. Jeśli nie goni nas czas możemy kupić mieszkanie na etapie tzw. „dziury w ziemi” i cierpliwie czekać na nasze wymarzone gniazdko. Możemy też skorzystać z dodatkowych usług oferowanych przez dewelopera, takich jak np. wykończenie mieszkania „pod klucz”. Ponadto deweloper obecnie ma obowiązek udzielić gwarancję na okres 5 lat, co jest znacznie dłuższym okresem, niż rękojmia przy okazji nieruchomości z rynku wtórnego.

Wybierając mieszkanie w nowo powstałym budynku mamy gwarancję nowoczesnego wyglądu oraz estetyki inwestycji. Często projektowane są przez znanych architektów i z dbałością o detale. Wiąże się to z tym, że przez dłuższy czas nie będzie trzeba ponosić dodatkowych kosztów związanych z modernizacją budynku oraz części wspólnych. Ponadto spójna i nowoczesna architektura całego osiedla jest niezwykle funkcjonalna i miła dla oka. Najczęściej mamy też dostęp do części wspólnych, które stają się coraz bardziej atrakcyjne, a wcześniej zupełnie nie przykładano do nich wagi. W zależności od inwestycji mamy dostęp do zamkniętych placów zabaw, parków, boisk sportowych, siłowni na powietrzy, a nawet basenów, kompleksu saun i siłowni w budynku czy też pokoi gier i zabaw.

Zazwyczaj też nowe mieszkania są tańsze w utrzymaniu. Dzieje się tak przez użycie na etapie budowy nowoczesnych, energooszczędnych materiałów i rozwiązań.

Nasze życie ułatwią też rozwiązania, które w przeszłości nie były popularne. Są to np. bezawaryjne windy, komórki lokatorskie czy podziemne miejsca postojowe i garażowe, które są niezwykle pożądane, szczególnie w dużych miastach, gdzie zazwyczaj brakuje miejsc postojowych naziemnych.

Zupełnie nowe mieszkanie w stanie deweloperskim daje nam nieograniczone możliwości aranżacji i wykończenia nieruchomości. Deweloper daje nam często ogromny wybór na poziomie budowy, np. styl stolarki okiennej, czy wykończenia tarasów i balkonów. Skutkuje to tym, że nie ponosząc kosztów drogiej wymiany różnego typu instalacji możemy skupić się na urządzaniu wnętrza w 100% pod siebie, zgodnie z naszymi upodobaniami i potrzebami. Nowe mieszkania mają też najczęściej garderoby lub spiżarnie co jest dodatkiem do funkcjonalności.

Mieszkania z rynku pierwotnego – minusy

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym, tak jak wszystko, ma również swoje wady. Czas oczekiwania jest istotnym minusem kupna tego typu nieruchomości. Jeśli zdecydujemy się na kupno na samym początku inwestycji, czas oczekiwania może być bardzo długi. Często prace dewelopera trwają 2 lata, a następnie czekają nas własne prace wykończeniowe, który mogą potrwać nawet rok. Czekając natomiast z zakupem do końca inwestycji może okazać się, że wybór mieszkań jest bardzo ograniczony.

Wykończenie nowego mieszkania często również staje się dla nas wyzwaniem. Ceny zarówno materiałów, jak i usług stają się coraz wyższe. Ponadto niezwykle ciężko jest znaleźć odpowiednią i sprawdzoną ekipę remontową, której będziemy mogli powierzyć tak ważne zadanie. Sprawdzeni fachowcy zazwyczaj mają bardzo napięte grafiki, a co za tym idzie, my musimy czekać i termin wprowadzenia do mieszkania staje się coraz bardziej odległy. Wszystko to dokłada nam wielu stresów w codziennym życiu, a należy pamiętać, że oprócz tego mamy również inne zajęcia i obowiązki, takie jak praca czy rodzina.

Zazwyczaj wiemy co nam się podoba, jednak wiele osób ma problem z aranżacją i wykończeniem mieszkania w sposób jak najbardziej funkcjonalny, z racji tego, że na co dzień nie jest to naszym zadaniem i zmartwieniem. Co prawda, możemy wtedy skorzystać z profesjonalnej pomocy architekta, ale tylko w momencie kiedy dysponujemy dodatkową gotówką, którą możemy przeznaczyć na ten cel. Usługi tego rodzaju są zazwyczaj bardzo kosztowne. Istnieje też ryzyko, że nasze wizje nie będą spójne z pomysłami architekta, co dołoży nam niepotrzebnych stresów.

Nowe inwestycje są często ryzykowne. Deweloperzy zazwyczaj inwestują na ogromną skalę, dlatego istnieje niebezpieczeństwo bankructwa lub po prostu oszustwa, szczególnie jeżeli decydujemy się na zakup we wczesnej fazie budowy. Nieuczciwi, czy też mało rzetelni ludzie oraz firmy istnieją na każdym dostępnym rynku, dlatego dla własnego bezpieczeństwa musimy poświęcić trochę czasu i uwagi na to, aby znaleźć opinie na temat danego dewelopera oraz zapoznać się z jego wcześniejszymi inwestycjami. Obecnie w Polsce obowiązuje Ustawa Deweloperska (z dnia z dnia 16 września 2011 roku), której celem jest ochrona nabywców lokali mieszkalnych. Dzięki jej zapisom pieniądze wpłacane przez kupujących są lepiej chronione. Każdy inwestor ma obowiązek założenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który trafiają środki i nie może on nimi dowolnie dysponować. Poza tym ustawa deweloperska zobowiązuje deweloperów do umieszczania w prospekcie informacyjnym terminu granicznego, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości. Jeśli tego nie uczyni, kupujący ma prawo do natychmiastowego odstąpienia od umowy. Ustawa ta minimalizuje ryzyko wiązane z utratą przez nas pieniędzy czy też z ogromnymi opóźnieniami budowy, jednak sytuacje, w których deweloper stanie się niewypłacalny lub będzie nagminnie opóźniał oddanie lokali są niewątpliwie bardzo stresujące i mogą spowodować niepotrzebny dyskomfort i nerwy.

Bardzo wiele nowych inwestycji powstaje obecnie w znacznej odległości od centrum miasta. Wiąże się to z problematycznym dojazdem, który może być dodatkowo utrudniony przez niedopracowaną jeszcze komunikację miejską w tym rejonie. Ponadto nowe osiedla nie są jeszcze wyposażone w infrastrukturę użytkową, szkoły, przedszkola czy przychodnie. Oba te aspekty mogą być poważnym problemem, szczególnie dla osób starszych lub niezmotoryzowanych.

Nigdy nie mamy też pewności jak ostatecznie będzie wyglądała okolica. Czy w sąsiedztwie zostaną tereny zielone, czy może powstaną kolejne osiedla, centra handlowe, a może duże hale produkcyjne i obiekty sportowe. Warto przed zakupem zapoznać się z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Podsumowanie

Rynek pierwotny i wtórny doskonale się uzupełniają. Oba mają swoje wady i zalety, jednak dla każdego kupującego co innego jest istotne, dlatego zawsze warto zapoznać się z każdym aspektem. Od indywidualnych preferencji każdego z nas zależy, która nieruchomość zaspokoi lepiej potrzeby mieszkaniowe. Każda opcja wymusza swego rodzaju wyrzeczenia i jest w pewien sposób niekorzystna, tak jak i każda daje ogrom możliwości i pożądanych udogodnień. W tym wypadku ratuje nas tylko skrupulatna analiza i świadomość podjętej decyzji.

Please follow and like us:

Izabela Prokuda

Agentka nieruchomości z zamiłowania do poznawania i pomocy ludziom. Nie ma dla niej trudnych rozmów i sytuacji bez wyjścia. Na co dzień kieruje się zasadą, że "dzień bez uśmiechu jest dniem straconym".